טיפים לרוכשי ומוכרי דירות: הפעם, למה כדאי למוכרים למסור את הדירה שלהם בבלעדיות למתווך (חלק ב')?

 

שלום קוראים יקרים,

במאמר שכתבתי בחלק א' ציינתי מדוע כדאי לתת את הנכס בבלעדיות למתווך שאתם מאמינים בו ויכולים לסמך עליו שיעשה את העבודה ואת מה שהוא מבטיח.

 

בין הדברים ציינתי:

שבארה"ב ובכל אירופה 98% מהנכסים נמכרים דרך מתווכים בבלעדיות.

המתווך אמור להציג בפניכם תוכנית פעולה שיווקית.

תוכנית זו כוללת את כל דרכי הפעולה שבו המתווך יפעל.

המתווך יכין תיק נכס, כולל הערכת שמאי, תוכנית הנכס ואישור זכויות, מידע תכנוני ועוד..

המתווך יפרסם את הנכס בעיתון, באינטרנט (לפחות ב-10 אתרים) ובקרב יתר המתווכים...

המתווך ימסור למוכר טופס הכנת הנכס למכירה.

המתווך יכין פרוספקט צבעוני בו כלול מאפייני הנכס, כתובת הנכס, גיל הנכס...

המתווך יכין טופס קונים שבוא ירכז את כל השאלות שנשאל הקונה...

 

אלה הם חלק מפעולות המתווך כשמקבל נכס בבלעדיות.

היתרונות לבעל הנכס הם שהמתווך מזדהה באופן טוטאלי עם אינטרס בעל הנכס להשיג לו את הקונה המתאים במינימום זמן במינימום אי נוחות, בחיסכון זמן של הקונה וחיסכון עוגמות נפש כתוצאה מפגישות עם מתעניינים רבים אשר מתברר שרובם רק מענים את המוכר ולא ממש מתעניינים.

 

המתווך למעשה הופך למסננת של קונים ורק קונים פוטנציאלים מגיעים לראות את הנכס אחרי שהמתווך בדק היטב מה ההון העצמי של הקונה – האם הוא מסוגל כלכלית לקנות את הנכס ולא איזה מגלומן שחושב שהוא יכול אבל למעשה לא בדק באמת לפני כן את יכולותיו הכספיים.

 

למתווך בבלעדיות יש את האינטרס העליון להוכיח למוכר שהוא בחר את המתווך הנכון ולכן המתווך יעשה מאמץ עליון כולל השקעה כספית גדולה בשיווק, פרסום והשקעה רבה בזמן ונתינת העדפה ראשונה בהצגת הנכס לקונים פוטנציאליים.

 

מתווכים רבים פונים אליי לדוגמא שאציג בפני לקוחותיהם נכסים שאני מקבל בבלעדיות כי הם יודעים שהנכס מטופל נכון ויש עליו את כל המידע הנדרש על מנת לעשות עסקה בטוחה ובמקרה כזה אין קומבינות מקבילות עם קונים אחרים או עם מתווכים אחרים.

 

מתווך שפונה לבעל נכס שאינו בבלעדיות כדי להציג ללקוח מזדמן הוא למעשה כמו עיוור שמגשש באפלה. אין לו שום מידע רלוונטי על הנכס ועל פעולות שבעל הנכס עשה לפני כן עם קונים אחרים. אין לו מושג מה המצב התכנוני של הנכס ואין לו מושג קלוש על המצב המשפטי של הנכס.

 

בכך המתווך יכול לסבך את הקונה שלו וגם את המוכר אם הוא מקדם איתו את העסקה וכבר הכניס את המוכר והקונה להתחייבויות לגבי הנכס. הרבה עורכי דין וגם מתווכים מעידים על עסקאות רבות שהסתיימו בכישלון מוחץ, בצער ובעוגמות נפש בשלב סגירת העסקה אצל עורך הדין משום שהמתווך לא עשה עבודת הכנה לגבי פרטים מהותיים של הנכס.

 

רק מתווך שקיבל את הנכס בבלעדיות בודק את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס ובודק את ערך השוק האמיתי שלו ורק אז יש לו מידע אמיתי שאותו הוא יכול להציג לקונה וזה יכול לקרות רק אם הנכס בבלעדיות, מצב בו בעל הנכס סומך על המתווך ומשתף עימו פעולה.

 

בגיליון הבא אמשיך להסביר בפרק ג' למה כדאי למסור את הנכס בבלעדיות.

 

כתב וערך:

יצחק קצין יועץ הנדל"ן שלכם.

משרד התיווך נדל"ן מוניטין -0549912913
www.nadlanmonitin.info

פרטי עסקאות שהתקבלו מאתר רשות המיסים בנדל"ן דצמבר 2010
סיכום כלל מכירות נכסים באריאל לשנת 2010 : במחצית א- 147 נכסים במחצית ב- 86
סה"כ בכל השנה : רק 233 נכסים.
מספר הנכסים שנמכרו באריאל בחודש דצמבר: 13 נכסים בלבד.

פרטי הנכס	נכס 1	נכס 2	נכס 3	נכס 4
סוג הנכס	דירה	דירה	קוטג' דו-משפחתי	קוטג' דו-משפחתי
מס' החדרים	3.5	3	3.5	5.5
שטח הבנוי במ"ר	97	70	70	132
גיל הנכס	1985	1985	1993	1993
מחיר המכירה ב- ₪	645,000 ₪	425,000 ₪	920,000 ₪	1,220,000 ₪
כתובת הנכס	דרך הציונות 4	הורדים 7	רובע ב'	רובע ב'