טיפים ומידע לרוכשי ומוכרי דירות: הפעם, מדוע המחירים האמירו בצורה לא מובנת בשנים האחרונות וכיצד המחירים יהיו יותר ברורים, מציאותיים, ונשלטים מעתה ואילך.

מאז קום המדינה ועד לאחרונה רק מספר גורמים מועט ידע באמת באיזה מחיר נמכר נכס כזה או אחר ורק המעורבים בעסקת המכר של הנדל"ן - כולם שמרו על המידע בסוד: 1. המוכרים, 2. הקונים, 3. עורכי הדין של הצדדים, 4. המתווכים של הצדדים לעסקה, 5. הבנק - נותן המשכנתא 6. רשויות המדינה- רשות המיסים, המנהל ועוד...

 

מוכרים שרצו למכור את דירתם למשל, הסתמכו בעבר על מידע מלוחות המידע בעיתונים. בשנים האחרונות הסתמכו המוכרים והקונים על נכסים שפורסמו למכירה בלוחות המכירה באתרי האינטרנט, כדוגמת יד 2 או הומלס וכו'. כמו כן מתווכים ושמאים היו היעדים הנוספים באזור לקבלת מידע לגבי עסקאות דומות שהתבצעו בשנה האחרונה.

 

מוכרים "שלא מיהרו" לשום מקום ושום דבר לא לחץ עליהם למכור נקבו במחירים גבוהים ב- 10% עד 20% יותר ממחיר נכסים דומים שנמכרו. מצב זה יצר תגובת שרשרת לגבי מוכרים נוספים חדשים, שחלקם גם היו כאלה, שחייבים למכור, או שבאמת רוצים למכור ולכן המחירים ב-3-4 שנים האחרונות המריאו בצורה מטאורית כלפי מעלה עד פי 100% בממוצע.

 

על פי המידע של רשות המיסים בנדל"ן, לדוגמא, דירה טיפוסית בת 4 חדרים שנמכרה בתחילת 2007 בעיר אריאל במחיר ממוצע של 400,000 ₪ נמכרה השנה 2010 במחיר ממוצע של- 800,000 ₪. תופעה זו לא התקבלה על הדעת ובתקשורת נתקלנו תדיר במושג בועה בנדל"ן.

לעניות דעתי, המציאות של חוסר שקיפות וחוסר מידע זמין ומדויק על עסקאות שנעשו מצד כל הגורמים, גרמו לסיבה מספר אחת לעליית מחירים לא סבירה. הסיבה השנייה כמובן, היא גורם ההיצע והביקוש. כמובן, באזור שהביקוש עולה על ההיצע המחירים עולים.

 

אני סבור שבישובים שבפריפריה מחוץ לגוש דן אין ולא הייתה בעיה של מחסור בדירות יד שנייה, אפילו הקפאה בנייה ביהודה ושומרון לא יצרה מחסור רציני בדיור כללי, כן היה מחסור בדירות חדשות. באריאל לדוגמא, במהלך 3 השנים האחרונות נמכרו בממוצע כ-30 דירות כל חודש, דירות חדשות ודירות יד שנייה. בחצי השנה האחרונה הייתה מגמת ירידה בכמות מכירת דירות אשר הגיע ל-4 דירות לחודש בחודשי יולי ואוגוסט. מחודש ספטמבר יש שיפור קל עם התייצבות מחירים.

 

לאחרונה, עקב זכות הציבור לדעת על סמך "חוק חופש המידע" רשות המיסים מאפשרת לכל אדם גישה למידע אמיתי ומדויק דרך האינטרנט על עסקאות מכירה שנעשו וכל אזרח יכול להיכנס לאתר ולדלות את המידע לגבי כל נכס שנמכר אפילו נכס שהשכן מכר. מידע זה כבר אינו בגדר סוד והוא נגיש לציבור.

 

מידי חודש אני אצטט מספר עסקאות שנעשו באריאל ואביאן לידי הציבור מעל גבי הירחון "אטרקציה". הנה למשל מספר עסקאות, ציטוט מאתר רשות המיסים בנדל"ן:

בתאריך 14/9/2010 נמכר קוטג' דו-משפחתי חד-קומתי 3 חד' בשטח בנוי של 75 מ"ר, ברחוב גנים 59. הקוטג' נבנה בשנת 1991. הנכס נמכר במחיר של 504,000 ₪ על לפי 1,781 $ למ"ר.

בתאריך 15/9/2010 נמכרה דירת 4 חד' בשטח בנוי של 90 מ"ר ברחוב הורדים 11 בקומה 1 מתוך 3 קומות בבית משותף עם 18 משפחות ב-3 כניסות ונבנתה בשנת 1985. הדירה נמכרה במחיר של-590,000 ₪. לפי 1,746 $ למ"ר.

בתאריך 17/8/2010 נמכרה דירה בת 4 חד' בשטח בנוי של 96 מ"ר ברחוב רמת הגולן 15 בקומה 1 מתוך 3 קומות בבית משותף עם 9 משפחות שנבנה בשנת 1992. הדירה נמכרה במחיר של-680,000 ₪ על פי 1,873 $ למ"ר.