טיפים לרוכשי ומוכרי דירות: למה כדאי לקונים להסתייע בשירותי מתווך חלק ב?
לצערם של קונים רבים, ברוב המקרים המידע שהמוכר מוסר על הנכס, מבחינה הנדסית ותכנונית אינו תואם את המציאות. המוכר יספר שהדירה שלו היא 115 מ"ר נטו ולאחר שהקונה ירכוש את הדירה יתברר לו שמדובר בברוטו. (הבדל יכול להגיע עד 15%) אם אנו מתמחרים למשל מחיר מטר בנוי לדירה ממוצעת באריאל כ- 7,000 ₪ משמעות הדבר הפסד כספי של כ-105,000 ₪ .
לעיתים המוכר מציג תוספת בניה שאין עליה רישיון וכשהדבר יתגלה על ידי הרשויות כל ההוצאות תיפולנה על הרוכש התמים. לעיתים רבות המוכר יספר שהוא בתהליכי קבלת רישיון ובינתיים הקונה נכנס לעסקה ברצינות גמורה ואינו ממשיך לחפש עוד דירות ואז מתברר שהמוכר אינו יכול למכור והקונה לעומת זאת הפסיד הזדמנות רכישה של נכס אחר שראה קודם וכעת הוא לא אקטואלי. (באריאל למשל לא מתנים מכירת נכס בקבלת רישיון על תוספת בנייה)
במקרים רבים המוכר אינו יכול להתחייב למסור תאריך פינוי מחייב והוא טוען שהוא מחפש עכשיו דירה אחרת, מצב שתוקע את ההתקדמות.
האם אתם מכירים מישהו כזה שניגש לעירייה ובדק בספרים מה שטח האמיתי נטו של הנכס המיועד לרכישה ומהן זכויות הבנייה הנוספות? ואולי אין עוד זכויות נוספות להרחבה? האם קונה שרוצה לרכוש דירה והוא אמור לבקר לבד בלפחות 150 דירות עד שימצא באמת את הדירה המוצאת חן בעיניו לכאורה, יבקר במחלקת ההנדסה 150 פעם כדי לברר את אמיתות הפרטים ההנדסיים והתכנוניים של הדירה, הבניין השכונה ועוד...? האם הוא ישלם לשמאי 150 פעם כדי לאמת שווי הנכס?
אם למתווך מקצועי מגיע קונה שמתאר למתווך מה הוא רוצה לקנות בדיוק, אתם מתארים לעצמכם איזה חיסכון בזמן, טרחה, ריצות, נסיעות, חניות, תאומי טלפונים, ביקורים במחלקת הנדסה בעירייה, והוצאות כספיות מיותרות הוא חוסך לעצמו לאחר שהמתווך מזהה את צרכיו של הקונה ומציג לו לא יותר מ-10 נכסים מתאימים וחוקיים?
אין ספק, החיסכון שהמתווך חוסך לקונה הוא עשרות מונים יותר מאותם 2% עמלת תיווך ממחיר הנכס .
חישבו לרגע שכל מוכר אינו יודע לתמחר נכון את הנכס שלו למכירה ולעיתים קרובות הוא דורש בין 10-20% מהשווי האמיתי של הנכס כי גם המוכר לא רצה לקבל ייעוץ וליווי מקצועי מהמתווך וגם הוא רצה לחסוך בעמלת התיווך. מה שקורה שהקונה מנהל עכשיו מו"מ אכזרי להוריד למוכר את המחיר והמוכר נלחם על הדרישות שלו. 2 הצדדים ברוב המקרים גם מנהלים מו"מ שלא בתום לב, כי ברוב המקרים לצדדים יש גם מו"מ עם גורמים אחרים מאחורי הקלעים.
במקרה כזה יש מלחמת התשה בין הצדדים, מי ימצמץ ראשון. אם הקונה היה מלווה במתווך אמין ומקצועי והמוכר היה מלווה במתווך דומה, או שני הצדדים היו מלווים באותו מתווך, הוא היה עוזר ל-2 הצדדים לנהל דרכו מו"מ רגוע והוגן וללא עירוב אגו ורגשות. המתווך המקצוען היה חושף שקיפות אמת של הנכס בפני הקונה ויכול להתאים לו את הנכס המתאים ביותר בתקציב הקיים של הקונה. והמתווך היה מביא לעסקה מול המוכר קונה פוטנציאלי אמיתי ולא מדומה, שעלול להתברר כקונה מזויף המגיע עם הון עצמי נמוך שלא מאפשר לו לקבל הלוואה הולמת לביצוע העסקה, או שאינו בשל דיו לקנות נכס בשלב זה.
עד כאן בינתיים, המשך בגיליון הבא.
יצחק קצין - יועץ הנדל"ן שלכם.
משרד התיווך נדל"ן מוניטין -0549912913
