טיפים לרוכשי ומוכרי דירות: הפעם, למה כדאי למוכרים להסתייע בשירותי מתווך?

 

במאמר שלפני חודשיים כתבתי שכ-25% מעסקאות הנדל"ן בישראל מבוצעות דרך משרדי תיווך.

 

סיבות רבות מדוע אחוז העסקאות דרך משרדי תיווך נמוך יחסית וזאת מכיוון שיש סיבות לא מוצדקות. אמנה אחדים מהן. הסיבה הראשונה היא כלכלית. הסיבה השנייה היא אמון בבעל המקצוע בעיקר על סמך שמועות (לעיתים הן נכונות). הסיבה השלישית חוסר ידע והבנה בערך המוסף שמתווך מקצועי ואמין יכול להביא למוכר בעסקת המכירה.

 

הסיבה הכלכלית – חיסכון בהוצאות המכירה. מוכר רוצה מאוד למקסם את מחיר הנכס ע"י קבלת מחיר גבוה ככל האפשר על מנת שיוכל לשדרג לנכס גדול יותר או נכס יקר יותר. מוכר מנסה לחסוך כמה שאפשר בהוצאות המכירה (וזה מאוד לגיטימי והגיוני). ברוב המקרים הזול יוצא יקר.

 

הבא נבדוק יחד אילו הוצאות צריך לקחת בחשבון בבוא המוכר למכור את הנכס שלו:

ראשית, יש לקחת את נושא המיסוי בעת המכירה. ישנו מס הנקרא "מס שבח", דומה מאוד למס הכנסה. המוכר משלם מס הכנסה על הרווח ממכירת הנכס. מס זה אומר, שאם מכרת נכס לפני תום 4 שנים מאז שרכשת את הנכס במחיר גבוה ראלי ממחיר הרכישה, תשלם מס על ההפרש.

 

המס השני נקרא "היטל השבחה". היטל זה משלמים לרשות המקומית באחד מהמצבים הבאים ובלבד שמאז שרכשת את הנכס, הרשות המקומית החליטה להשביח לך את הנכס. הכוונה היא, שאם אחוז הבנייה של הנכס שלך הוגדל ע"י הרשות המקומית מ-50% לפני שרכשת את הנכס לדוגמא, ל-60% היתר בנייה, הרי שהרשות המקומית השביחה לך את הנכס ב-10% נוספים ועל זה תתחייב לשלם לרשות את המס בעת הגשת בקשה לתוכנית תוספת בנייה, או בעת מכירת הנכס. עד אז אתה צובר חוב שהינו צמוד לתוספת מדד הבנייה.

 

המיסים הללו שהזכרתי יכולים להסתכם בהפסד כספי גדול מאוד (עשרות ואף מאות אלפי שקלים) בעת ואו אחרי המכירה רק מפני שהמוכר לא ידע על קיומם ואו שרצה לחסוך בהוצאות קבלת יעוץ ועזרה מבעלי המקצוע הרלוונטיים לפני המכירה בפועל של הנכס.

 

מכירת נכס ללא ליווי מתווך מקצועי ואמין עלול לגרום להפסדים גדולים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת תהליך המכירה רק משום שהמוכר חושב שהוא יודע למכור טוב יותר מהמתווך.

 

הפגישה וההתייעצות עם המתווך אינה כרוכה בתשלום, המידע הינו בחינם והמטרה של המתווך, לעזור למוכר, או למוכר בפוטנציה, לקבל את מירב המידע המקדמי, על מנת לקבל החלטות נכונות בבואו למכור את הנכס.

 

התהליך למכירת הנכס רצוי שיהיה בסדר הבא:

ראשית לפנות למתווך דירות ויועץ בנדל"ן ולקבל ממנו לפני הפנייה לשמאי ואו לעוה"ד סקירה עדכנית למצב השוק בנדל"ן לשווי שוק וניתוח שוק של הנכס עפ"י עסקאות דומות שהתבצעו לאחרונה, למידע כללי בנושאי המיסוי והפניה לשמאי ועו"ד מקצועיים שניתן לסמוך עליהם. שלב זה לא כרוך כלל בהוצאה כספית.

 

בשלב הבא לאחר שהמוכר בחר במתווך המתאים לו מבחינה מקצועית ויש לו תקשורת טובה וכימיה טובה עם המתווך ולאחר שהשתכנע שהמתווך אכן עשויי להועיל לו רבות בעסקת המכירה, רק אז יופנה לשמאי המקרקעין, אשר יגיע לבעל הנכס ומשם ימשיך השמאי בדרכו לרשויות המתאימות להשגת המידע התכנוני ואישורי זכויות על הנכס.

 

בשלב הבא, עם כל המידע, שהשמאי השיג עם חוות הדעת של השמאי ועם הערכת שווי הנכס של השמאי יופנה בעל הנכס לעוה"ד המתאים והמקצועי בתחום הנדל"ן, יפקיד בידיו את תיק הנכס שהמתווך והשמאי בנו עבורו ומכאן עוה"ד ייתן לו את הייעוץ והמידע המתאים לגבי הנכס, אם יש מיסים וכמה ואם בכלל כדאי למכור היום את הנכס או במועד אחר על מנת לעשות תכנון מס נכון.

 

לאורך כל הדרך כל הפעולות תהיינה בליווי המתווך אשר ידאג במקביל להתחיל לשווק נכון את הנכס ולהשיג קונים פוטנציאלים. בסוף התהליך לאחר שנמצא קונה מתאים מפגישים אותו וכל הצדדים הרלוונטיים עם עוה"ד על מנת להכין הסכם מכירה מחייב.

 

אז למה צריך את שמאי המקרקעין, זאת משום שהוא מומחה להשיג את המידע התכנוני הרלוונטי של הנכס, לדעת לקרא את הנתונים מתוך כל המידע התכנוני ולספק ללקוח מידע יקר מפז כגון: כגון, זכויות בנייה נוספות אם קיימות אשר עשויות לתת ערך גבוה יותר בעשרות ואולי מאות אלפי שקלים לנכס שלו. בנוסף כמובן לתת לו דו"ח מפורט הכולל גם את שווי הנכס נכון להיום.

 

השמאי יבדוק גם אם יש חריגות בנייה כי אם יש והן לא מאושרות העסקה לא תצא לפועל ועסקאות כאלה שמתפוצצות לרוב אצל עורכי הדין בבוא הצדדים לחתום על עסקת המכירה/רכישה של הנכס, או אז מתברר שאפשר גם לשקוע בתביעות משפטיות ואו בהוצאות כספיות גדולות עקב אי הצגת הנכס בצורה אמיתית ונכונה.

 

לכאורה, נדמה למוכר שאם הוא לא ישתמש בשרותי המתווך הוא יחסוך כסף רב, וזו טעות גדולה ביותר. למתווך יש את המידע והניסיון במכירת נכסים אלפי מונים יותר מהאדם הרגיל שמוכר דירה רק פעם אחת ב-10 שנים בממוצע במשך כל חייו. על התועלת שבליווי מתווך ויועץ נדל"ן בכל תהליך המכירה יורחב בהמשך במאמרים הבאים "טיפים למוכרי דירות".

 

מוכר עצמאי המנסה למכור לבדו את הנכס שלו מבלי להסתייע קודם במתווך, אחר כך בשמאי המקרקעין ואחר כך בעורך הדין בתקווה או במטרה לחסוך בהוצאות מכירת הנכס, יתברר לו בדיעבד, כי עשה טעות אסטרטגית וכלכלית ובמקום לחסוך באמת הוא הפסיד הרבה יותר כסף וזמן יקר שגם הוא שווה הרבה מאוד כסף.

עד כאן בינתיים. במאמר הבא נעסוק באמון שיש לרכוש עם המתווך וכמובן עם שאר בעלי מקצוע וכיצד ניתן להבחין בין שרלטן למקצוען עם קבלות. למה כדאי מתווך ומה המתווך עושה עוד בשבילך המוכר.

שלום ולהתראות ממני,

 

יצחק קצין יועץ הנדל"ן שלכם.

משרד התיווך נדל"ן מוניטין -0549912913